La nue-propriété est une solution patrimoniale souvent méconnue, mais avantageuse. En séparant la propriété d’un bien de son usage, elle permet d’optimiser fiscalement la transmission de patrimoine, de protéger ses biens et de réaliser des investissements rentables à long terme. Dans cet article, découvrez ce qu’est la nue-propriété, pourquoi elle est avantageuse et comment en profiter pleinement.
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
La nue-propriété est un concept juridique et patrimonial qui désigne le droit de propriété dépouillé de l’usufruit. Concrètement, cela signifie que le nu-propriétaire possède le bien, mais n’a pas le droit de l’utiliser ni d’en percevoir les revenus. Ces droits sont réservés à l’usufruitier, qui peut être une autre personne. La répartition de la propriété en nue-propriété et en usufruit est souvent utilisée dans le cadre des successions et des donations pour optimiser la transmission du patrimoine.
Par exemple, l’un de vos proches aujourd’hui décédé, possédait la pleine propriété de sa maison. Aujourd’hui, vous en héritez en nue-propriété (mais son épouse en devient l’usufruitière, elle dispose du droit d’y vivre ou de la louer). Vous possédez ainsi les murs de la maison, vous pouvez donc décider de la vendre, mais seulement avec l’accord de l’usufruitier.
Pleine propriété = usufruit + nue-propriété
Pourquoi c’est avantageux ?
Détenir un bien en nue-propriété a plusieurs avantages fiscaux et patrimoniaux.
Optimisation fiscale
La principale raison d’opter pour la nue-propriété est l’optimisation fiscale. Lorsque la nue-propriété est transmise, la base taxable est réduite, ce qui permet de diminuer les droits de succession. L’usufruit étant temporaire, la pleine propriété reviendra au nu-propriétaire sans frais supplémentaires à l’extinction de l’usufruit.
Protection du patrimoine
Par ailleurs, cette solution de devenir propriétaire permet de protéger le patrimoine familial. Par exemple, un parent peut transmettre la nue-propriété d’un bien immobilier à ses enfants tout en conservant l’usufruit. Cela lui permet de continuer à vivre dans le bien ou de percevoir les loyers, assurant ainsi une certaine sécurité financière.
Valorisation à long terme
Investir de cette manière peut s’avérer très rentable à long terme. En achetant la nue-propriété d’un bien, on profite souvent d’une décote significative par rapport à la valeur de la pleine propriété. À la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais additionnels, réalisant ainsi une plus-value potentielle.
Comment profiter de la nue-propriété
Maintenant, je vous explique les trois façons d’acquérir un bien immobilier en nue-propriété.
Investissement immobilier
Acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier est une stratégie courante. Les investisseurs achètent la nue-propriété avec une décote (souvent entre 30% et 50% de la valeur du bien en pleine propriété), tandis qu’un autre usufruitier, souvent une société de gestion immobilière, détient l’usufruit pour une durée déterminée (en général entre 15 et 20 ans). À l’issue de cette période, l’investisseur devient plein propriétaire.
Donation familiale
Les parents peuvent transmettre la nue-propriété de leurs biens à leurs enfants tout en conservant l’usufruit. Cela permet de préparer la succession de manière fiscalement avantageuse tout en continuant à utiliser les biens ou à en percevoir les revenus. Les frais de succession sont ainsi réduits, car ils sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété au moment de la transmission.
Optimisation des droits de succession
En utilisant un montage juridique comme la donation-partage, il est possible de transmettre la nue-propriété tout en réduisant les frais de succession. Cela permet d’anticiper et de planifier efficacement la transmission du patrimoine familial. Pour faire face à cette dépense, vous pouvez financer ces frais avec un prêt hypothécaire.
Êtes-vous en ou envisagez-vous d’être propriétaire par la nue-propriété ?
